Rinegoziazione mutuo: quando conviene?

Banche di
Prima di dire se e quando convenga fare una rinegoziazione del mutuo è bene definire questa operazione finanziaria. Rinegoziare un mutuo significa modificare le condizioni del contratto con la banca che l'ha erogato. Rinegoziazione mutuo, quando conviene? In tutte quelle circostanze in cui si sono modificate le condizioni di partenza. I tassi di riferimento, il rischio dell’operazione, la qualità del debitore, le necessità del debitore (per esempio può essere necessario allungare la scadenza dell’operazione per ridurre la rata). L’operazione di rinegoziazione del mutuo è particolarmente vantaggiosa perché a costo zero. E' un’opportunità offerta dalle banche per non perdere quel cliente, il quale potrebbe optare, differentemente, per una surroga, della quale diremo più avanti. Per chiedere ad una banca di avviare un’operazione di rinegoziazione mutuo è sufficiente inviare una raccomandata A/R alla propria banca. In essa bisognerà indicare gli elementi che si sono modificati ed in forza dei quali si desidera modificare il contratto. Attenzione però la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo, potrebbe anche non accettare… In tal caso si dovrà provare a chiedere l’intervento di un’altra banca alla quale chiedere una surroga! Se dovesse andare in porto la rinegoziazione del mutuo non si perderanno i benefici fiscali eventualmente maturati nel contratto originario. Non potranno essere addebitate commissioni bancarie di alcuna natura; non si modificheranno le garanzie ipotecarie eventualmente inserite nel contratto originario.

Surroga del mutuo

La surroga del mutuo è la possibilità offerta ad un debitore di trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro, rinegoziandone contestualmente anche le condizioni. E’, in sostanza, l’operazione di rinegoziazione mutuo ma con un altro istituto di credito. Anche la surroga del mutuo è un’operazione a costo zero (fatta eccezion per il versamento di € 35 a titolo di tassa ipotecaria). Dal 2007 vige il vantaggio per cui il nuovo contratto si sostituisce al precedente senza necessità di estinzione. In un periodo di elevata turbolenza dei tassi di riferimento i vantaggi per il cliente si sono moltiplicati. Il debitore può ottenere nuove condizioni del mutuo così beneficiando di elevati vantaggi. Non sono previste spese notarili a carico del cliente, né la banca può riversare su di lui tasse, spese aggiuntive o commissioni varie. Le condizioni oggetto di surroga possono essere: tasso e spread, durata del mutuo, tipologia di mutuo. Il debitore può chiedere la surrogazione del mutuo in qualsiasi momento, basterà, anche in questo caso, una raccomandata A/R sia alla nuova che alla vecchia banca. In essa bisognerà indicare la volontà di avvalersi di questa opzione. Attenzione però perché mentre la banca vecchia è obbligata ad accettare la richiesta di passaggio ciò non è detto che debba accadere per la nuova, con la quale conviene avviare le trattative per tempo!

La rinegoziazione del mutuo adesso conviene?!

Abbiamo segnalato in un post di qualche giorno fa “Mutui economici grazie ai tassi negativi” il declino dei tassi di riferimento… Oggi più che mai allora converrà la rinegoziazione o la surroga di un mutuo al fine di renderlo ancora più economico! Attenzione però che si parli di rinegoziazione o di surroga, cercate di capire se veramente sarete in futuro nelle condizioni di sostenere il vostro mutuo, altrimenti tutto diverrà un boomerang… Non è un caso che il mercato immobiliare, nonostante i tassi negativi, sia ancora così depresso! E' un problema di aspettative e di confronto rata/reddito... Il lavoro prima dei tassi negativi! (articolo a cura di Pasquale Stefanizzi)

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Domande frequenti

La rinegoziazione del mutuo consiste nel modificare le condizioni contrattuali del proprio finanziamento direttamente con la banca che lo ha erogato, senza cambiare istituto di credito. Per avviarla è sufficiente inviare una raccomandata A/R alla propria banca indicando gli elementi modificati (tassi, durata, condizioni economiche del debitore) in forza dei quali si richiede la modifica. L'operazione è completamente gratuita e non comporta la perdita dei benefici fiscali maturati.
La rinegoziazione avviene con la stessa banca che ha erogato il mutuo, mentre la surroga permette di trasferire il mutuo a un istituto di credito diverso, rinegoziandone contestualmente le condizioni. Entrambe le operazioni sono sostanzialmente a costo zero: la rinegoziazione è totalmente gratuita, mentre la surroga prevede solo il versamento di 35 euro a titolo di tassa ipotecaria. Un'altra differenza importante è che la vecchia banca è obbligata ad accettare la surroga, mentre non è obbligata ad accettare la rinegoziazione.
Conviene procedere con la rinegoziazione o la surroga quando le condizioni di mercato sono cambiate rispetto alla stipula del contratto originario, ad esempio in caso di riduzione dei tassi di riferimento, miglioramento del proprio profilo creditizio o necessità di ridurre la rata mensile allungando la durata del mutuo. È importante però valutare attentamente la propria capacità di sostenere il mutuo nel lungo periodo, considerando non solo i tassi ma anche il rapporto rata/reddito futuro.
No, la banca non è obbligata ad accettare la richiesta di rinegoziazione del mutuo: si tratta di una trattativa commerciale e l'istituto può anche rifiutare. In caso di rifiuto, il debitore può rivolgersi a un'altra banca per richiedere la surroga del mutuo, operazione che la vecchia banca è invece obbligata ad accettare. È quindi consigliabile avviare le trattative con il nuovo istituto prima di formalizzare la richiesta di surroga.
Attraverso la surroga del mutuo è possibile modificare il tasso di interesse e lo spread applicato, la durata del mutuo e la tipologia di mutuo (ad esempio passando da tasso variabile a tasso fisso o viceversa). L'operazione non prevede spese notarili a carico del cliente, né la banca può addebitare tasse, spese aggiuntive o commissioni di alcuna natura. Dal 2007 il nuovo contratto si sostituisce automaticamente al precedente senza necessità di estinzione anticipata.