Crowdfunding immobiliare: 2 modalità per iniziare a capire!

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Oggi parliamo di crowdfunding immobiliare dopo aver parlato di crowdfunding per le associazioni. Chi segue questo blog avrà compreso che abbiamo tracciato un percorso interessato al finanziamento di progetti, comunità, iniziative…

La folla può avere un interesse che vada oltre ogni umana (sotto l'aspetto delle proprie economie e disponibilità) aspettativa: finanziare l'acquisto di un immobile.

Come fare? Appunto, col crowdfunding immobiliare. Operando in alternativa come finanziatori nel capitale di prestito o come finanziatori nel capitale di rischio.

Crowdfunding immobiliare: capitale di prestito

Investire nel capitale di prestito significa diventare degli obbligazionisti. Quindi lasciare il rischio d'impresa in testa ai soci ed offrire risorse monetarie contro prestazione di un tasso di interesse.

Diverse piattaforme di lending crowdfunding immobiliare operano oggi in Italia e in Europa sotto la disciplina del Regolamento UE 2020/1503 (European Crowdfunding Service Providers, ECSP), pienamente applicabile dal novembre 2023, che ha sostituito le precedenti normative nazionali creando un quadro uniforme a livello europeo. Le piattaforme autorizzate come ECSP possono operare in tutti gli Stati membri con un unico passaporto europeo.

L'obiettivo tipico di queste piattaforme di lending crowdfunding è acquistare immobili, metterli a reddito e rivenderli dopo una riqualificazione.

Operativamente è possibile:

  1. Avviare dei prestiti partecipativi a lungo termine (almeno 5 anni) con l'obiettivo di acquistare un immobile con un duplice rendimento:
    • ogni mese viene erogato un interesse commisurato alla locazione;
    • alla vendita dell'immobile si incassa la plusvalenza in ragione della somma investita.
  2. Avviare dei prestiti partecipativi per la realizzazione di progetti immobiliari a breve termine (12-24 mesi) al fine di ottenere il capitale prestato e, come tasso di interesse, una parte del plusvalore.
  3. Avere un tasso fisso a prescindere dal rendimento effettivo degli immobili acquistati. Il tasso varierà in base al periodo dell'investimento.

Crowdfunding immobiliare: capitale di rischio

Investire nel capitale di rischio significa diventare un vero e proprio socio della società e condividere il rischio di non rivedere più il patrimonio investito. È ciò che succede nell'equity crowdfunding, anch'esso oggi regolamentato a livello europeo dal Regolamento ECSP (UE 2020/1503) e aperto a PMI e progetti immobiliari strutturati.

Si acquisiscono le quote di società che investono nell'acquisto, ristrutturazione e utilizzo di immobili per avere:

  • ogni anno un dividendo, magari dai canoni di locazione;
  • alla dismissione della partecipazione, magari dal plusvalore tra il prezzo venduto ed il prezzo di acquisto oltre gli oneri di ristrutturazione.

Nel crowdfunding immobiliare sono presenti sia le piattaforme di equity crowdfunding generaliste, che accolgono ogni genere di iniziativa, sia le piattaforme specializzate, nate per realizzare specificatamente iniziative di crowdfunding immobiliare (esempio Walliance, Recrowd e altre piattaforme autorizzate ECSP).

Per registrare autentici successi, in entrambe le modalità, sarà necessario un cambio di mentalità degli investitori, probabilmente di un vero e proprio paradigma dell'investimento dei propri risparmi…. Cosa che in Italia è ancora in una fase di crescita, seppur in continua evoluzione!

Domande frequenti

Nel crowdfunding immobiliare con capitale di prestito si diventa obbligazionisti, prestando denaro in cambio di un tasso di interesse senza assumersi il rischio d'impresa. Nel capitale di rischio, invece, si diventa soci della società immobiliare, condividendo sia i potenziali guadagni (dividendi e plusvalenze) sia il rischio di perdere il capitale investito.
Housers permette di effettuare prestiti partecipativi a lungo termine (almeno 5 anni) per acquistare immobili da mettere a reddito, ricevendo ogni mese interessi commisurati alla locazione e una quota della plusvalenza alla vendita. È possibile anche optare per prestiti a breve termine (12-24 mesi) per progetti immobiliari specifici, oppure scegliere un tasso fisso indipendente dal rendimento effettivo degli immobili.
Chi investe nel capitale di rischio tramite equity crowdfunding immobiliare può ricevere dividendi annuali, tipicamente generati dai canoni di locazione degli immobili in portafoglio. Alla dismissione della partecipazione è possibile incassare la differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile e il prezzo di acquisto, al netto degli oneri di ristrutturazione.
In Italia operano sia piattaforme di equity crowdfunding 'generaliste', che raccolgono capitali per ogni tipo di iniziativa comprese quelle immobiliari, sia piattaforme 'specializzate' nate esclusivamente per il settore immobiliare, come ad esempio Walliance. Ogni piattaforma può offrire modalità di investimento diverse, sia in forma di prestito che di partecipazione azionaria.
Nel lending crowdfunding il rischio principale è che il progetto immobiliare non generi i rendimenti attesi, compromettendo la restituzione degli interessi o del capitale. Nel caso dell'equity crowdfunding, il rischio è ancora maggiore poiché si condivide pienamente il rischio d'impresa, con la possibilità di non recuperare l'intero patrimonio investito in caso di insuccesso del progetto.