Affitti turistici in cedolare secca: normativa aggiornata al 2024-2025
La disciplina degli affitti turistici in cedolare secca ha subito importanti evoluzioni normative negli ultimi anni. La Legge di Bilancio 2021 aveva già introdotto il limite di quattro appartamenti per l'applicazione del regime della cedolare secca, e successive modifiche hanno ulteriormente ridefinito il quadro fiscale e regolamentare.
L'argomento è stato già trattato su questo portale (giungendo alle stesse conclusioni di oggi) nel lontano 2016 nell'articolo: Casa vacanza: aspetti giuridici e fiscali.
Il limite dei quattro appartamenti
L'art. 595 della Legge di Bilancio 2021 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d'imposta relativo al 2021, sia riconosciuto solo nel caso in cui vengano destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, a fini della tutela del consumatore e della concorrenza, l'attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da locare.
Novità aliquota cedolare secca dal 2024
La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una modifica rilevante all'aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi. A partire dal 2024, l'aliquota rimane al 21% solo per il primo immobile destinato alla locazione breve dichiarato dal contribuente, mentre sale al 26% per tutti gli ulteriori immobili (dal secondo al quarto). Per i redditi derivanti da un numero di immobili superiore a quattro, come già previsto dalla Legge di Bilancio 2021, si presume l'esercizio di attività d'impresa con conseguente esclusione dalla cedolare secca.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il D.L. nr. 145/2023 (convertito in L. nr. 191/2023) ha introdotto l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture ricettive, inclusi gli immobili destinati alle locazioni brevi. Il CIN deve essere esposto nell'annuncio online e all'ingresso della struttura. I portali web sono obbligati a pubblicare gli annunci solo se corredati del CIN. Le sanzioni per la mancata esposizione o comunicazione del CIN variano da 500 a 5.000 euro. Il CIN è assegnato dal Ministero del Turismo tramite apposita piattaforma telematica (BDSR).
Chi può applicare la cedolare secca
Il D. Lgs. nr. 23/2011 art. 3 (che disciplina la cedolare secca) concede la facoltà di applicare l'aliquota di tassazione fissa solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. L'Agenzia delle Entrate, con la circolare nr. 26/2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.
Tuttavia, il D.L. nr. 50/2017 art. 4 co. 1 e AdE circ. nr. 24/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Tale normativa ha ampliato l'applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Il comodatario che loca l'immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca, è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86. Pertanto, il comodante dichiara il reddito fondiario, mentre il comodatario dichiara i canoni di locazione turistica.
Dichiarazione dei redditi da locazione
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito (risoluzione AdE nr. 381/E e nr. 394/E del 2008) che deve essere il titolare del diritto reale sull'immobile a dichiarare il reddito percepito. Questo in applicazione dell'articolo 26 del DPR nr. 917/86, secondo il quale i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.
Appare evidente che sia possibile concedere in comodato d'uso gratuito uno o più immobili ad un soggetto diverso dal titolare del diritto reale, con facoltà per il comodatario di concedere eventualmente gli stessi immobili in locazione con contratti turistici applicando la tassazione della cedolare secca (in capo allo stesso comodatario), senza incidere sulla tassazione del comodante. Si ricorda tuttavia di rispettare il limite dei quattro immobili e la nuova aliquota del 26% dal secondo immobile in poi.
Nota: il quadro normativo è in continua evoluzione. Si consiglia di verificare le circolari dell'Agenzia delle Entrate e la normativa vigente aggiornata o di rivolgersi a un consulente fiscale per valutare la propria situazione specifica.