Casa vacanza: aspetti giuridici e fiscali

Dichiarazione Redditi di

Sono proprietario di 5 appartamenti siti nello stesso comune della riviera salentina che affitto ogni anno a turisti nel periodo estivo. Sono un'impresa? Se sì, devo applicare l'IVA? Come devo tassare gli affitti?

L'art. 6 della Legge Regione Puglia n. 12 del 02/08/1993 recita: "Sono <<case e appartamenti per vacanze>> gli immobili arredati e gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti di almeno tre case o appartamenti senza offerta di servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi e non inferiore a sette giorni. Ai sensi dell'art. 2082 del codice civile si considera gestione imprenditoriale l'attività economica organizzata e non occasionale per l'affitto di appartamenti o case ad uso turistico, ivi compreso il turismo connesso a motivi di lavoro, affari, studio ed altri simili."

Il numero di appartamenti devono comunque insistere nello stesso comune.

Se, invece, si tratta di strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti dello stesso stabile (per massimo 12 posti letto), si parla di attività di affittacamere (art. 5 Legge regionale n. 12/93) svolta in forma non imprenditoriale.

I requisiti per poter svolgere regolarmente l'attività sono indicati nel successivo art. 16:

"L'attività di gestione di case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale è soggetta a preventiva autorizzazione del Comune competente per territorio ove sono ubicati gli immobili. Nell'autorizzazione devono essere specificati i seguenti elementi:

  • generalità del richiedente;
  • generalità del rappresentante legale della gestione, qualora l'attività non sia esercitata direttamente dal titolare dell'immobile;
  • periodi di attività dell'esercizio;
  • caratteristiche e modalità di prestazione dei servizi;
  • ubicazione e caratteristiche delle case e appartamenti che vengono gestiti.

Il titolare dell'autorizzazione a gestire case e appartamenti per vacanze è tenuto a comunicare al Comune ogni variazione del numero e delle caratteristiche delle case e degli appartamenti di cui dispone per la gestione. Il titolare o il gestore dell'attività ricettiva di cui al presente articolo è tenuto a iscriversi al Registro delle Imprese (o al REA) presso la Camera di Commercio competente."

A tal proposito si veda anche la Legge Regione Puglia n. 11 dell'11/02/1999.

Da quanto riportato si desume che la disponibilità (in proprietà, in affitto o in comodato) di almeno 3 appartamenti adibiti sistematicamente (ossia, per anni successivi) ad uso turistico per contratti di durata superiore ai 7 giorni e comunque entro i tre mesi configurano l'esistenza di un'attività imprenditoriale con tutti gli obblighi che ne seguono.

Riguardo l'applicazione IVA, si tratta di operazioni soggette all'imposta e trova applicazione l'aliquota del 10% come previsto dal n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72.

Riguardo alla tassazione dei redditi, si esclude l'applicazione del regime della cedolare secca poiché gli immobili sono concessi in locazione nell'esercizio dell'attività di impresa (art. 3 D.Lgs. n. 23/2011). Per effetto di tale disposizione restano esclusi dal regime della cedolare secca gli imprenditori e i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.

Si ricorda che, per i privati non imprenditori che effettuano locazioni brevi, la Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023) ha introdotto importanti modifiche: l'aliquota della cedolare secca rimane al 21% solo per il primo immobile destinato a locazione breve, mentre si applica l'aliquota del 26% a partire dal secondo immobile in poi.

Per i soggetti imprenditori, la tassazione è quella ordinaria IRPEF (o IRES per le società) e l'imponibile è dato dal maggiore tra il reddito catastale e il totale dei canoni di locazione, senza possibilità di dedurre le spese inerenti i medesimi immobili a titolo di reddito fondiario. Tuttavia, i costi di gestione possono essere dedotti come componenti negativi del reddito d'impresa.

Domande frequenti

Secondo la Legge Regionale Puglia n. 12/1993, si configura un'attività imprenditoriale quando si gestiscono almeno 3 appartamenti o case nello stesso comune, affittati sistematicamente a turisti con contratti di durata compresa tra 7 giorni e 3 mesi consecutivi. La gestione deve essere organizzata e non occasionale, come previsto dall'art. 2082 del Codice Civile.
Per le case e gli appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale si applica l'aliquota IVA ridotta del 10%, come previsto dal n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72. Non si applica quindi l'aliquota ordinaria del 22% né quella del 21% citata nel quesito iniziale.
No, il regime della cedolare secca è escluso per gli imprenditori e i lavoratori autonomi che concedono in locazione immobili abitativi nell'esercizio della propria attività, come stabilito dall'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011. In questo caso la tassazione è quella ordinaria IRPEF, con imponibile pari al maggiore tra il reddito catastale e il totale dei canoni percepiti, senza possibilità di dedurre le spese.
Le case e appartamenti per vacanze sono gestite in forma imprenditoriale e riguardano almeno 3 unità immobiliari nello stesso comune, mentre l'attività di affittacamere è svolta in forma non imprenditoriale e riguarda strutture composte da non più di 6 camere ubicate in massimo 2 appartamenti dello stesso stabile, per un massimo di 12 posti letto. Questa distinzione è fondamentale perché determina gli obblighi fiscali, amministrativi e contributivi del titolare.
Il gestore deve ottenere una preventiva autorizzazione dal Comune in cui sono ubicati gli immobili, specificando le proprie generalità, i periodi di attività, le caratteristiche degli appartamenti e le modalità di prestazione dei servizi. Inoltre è obbligatorio iscriversi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio e comunicare al Comune ogni variazione del numero o delle caratteristiche degli appartamenti gestiti.