Cedolare secca e comproprietà

Dichiarazione Redditi di

Sono comproprietario di un appartamento concesso in affitto. Da una valutazione fiscale, a me conviene la cedolare secca, mentre il mio comproprietario ha convenienza per la tassazione ordinaria. Possiamo procedere con due criteri distinti di tassazione per uno stesso immobile affittato?

I comproprietari di un immobile concesso in locazione possono tranquillamente adottare regole di tassazione distinte, ciascuno per la quota di propria pertinenza.

Il co. 1 dell'art. 26 TUIR così recita: "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso...".

Il successivo co. 2 dell'art. 26 dispone che "Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto."

La richiamata normativa fiscale definisce dunque un'obbligazione fiscale autonoma rispetto ai diversi comproprietari, ammettendo di fatto la concomitanza dei due regimi di tassazione:

  • tassazione ordinaria secondo gli scaglioni di reddito IRPEF;
  • cedolare secca con applicazione dell'imposta sostitutiva del 21% per le locazioni a canone libero (ridotta al 10% nel caso di affitto con canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa o in comuni colpiti da calamità naturali).

Aggiornamento 2024-2026: A partire dal 2024, per le locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni), la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto un'aliquota della cedolare secca elevata al 26% a partire dal secondo immobile destinato a locazione breve nel corso dello stesso periodo d'imposta. L'aliquota del 21% rimane applicabile al primo immobile concesso in locazione breve nonché alle locazioni ordinarie a canone libero.

È importante osservare che, nel caso in esame, il fatto che almeno uno dei comproprietari abbia optato per la cedolare secca comporta che siano comunque dovuti (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 4.3):

  • imposta di bollo in misura piena;
  • imposta di registro solo sui canoni soggetti a tassazione ordinaria.

L'opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca.

Pertanto, entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto di affitto, è necessario inviare all'inquilino una raccomandata a/r con cui si comunica l'adozione (parziale) del regime della cedolare secca, ivi compresa la rinuncia all'aggiornamento ISTAT dell'intero canone di locazione.

La raccomandata non è necessaria nei seguenti casi:

  • se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone;
  • per i contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni.

Domande frequenti

Sì, è perfettamente possibile. L'art. 26 del TUIR stabilisce che in caso di contitolarità il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al proprio diritto, rendendo così autonoma l'obbligazione fiscale di ciascun comproprietario. Di conseguenza, uno può optare per la cedolare secca e l'altro per la tassazione IRPEF ordinaria.
Sì, secondo la circolare 26/E del 1° giugno 2011 (paragrafo 4.3), l'imposta di bollo è dovuta in misura piena, mentre l'imposta di registro è dovuta solo sui canoni soggetti a tassazione ordinaria. La scelta della cedolare secca da parte di un solo comproprietario non esime quindi dagli obblighi relativi alle imposte indirette.
L'opzione per la cedolare secca esercitata anche da un solo comproprietario comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo per tutti i comproprietari, inclusi quelli che hanno scelto la tassazione ordinaria. Pertanto, nessun comproprietario potrà richiedere l'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.
La comunicazione all'inquilino deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto di affitto, tramite raccomandata con avviso di ricevimento (a/r). In questa comunicazione si informa il conduttore dell'adozione parziale del regime della cedolare secca e della rinuncia all'aggiornamento ISTAT dell'intero canone di locazione.
La raccomandata non è necessaria in due situazioni: quando nel contratto di locazione è già prevista espressamente una clausola che vieta l'aggiornamento del canone, oppure quando il contratto ha una durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni. In questi casi l'obbligo di comunicazione formale è considerato già assolto o non applicabile.