Con il D. Lgs. 193/2016, a decorrere dal 3 dicembre 2016, sono entrate in vigore importanti novità in materia di cedolare secca sugli affitti. Nel corso degli anni successivi, ulteriori interventi normativi hanno aggiornato la disciplina, da ultimo con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023).
Le modifiche all'art. 3, co. 3, del D. Lgs. 23/2011
Il D. Lgs. 193/2016 ha modificato l'art. 3, co. 3, del D. Lgs. 23/2011, introducendo le seguenti disposizioni:
- In caso di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione, si applica l'art. 69 del DPR 131/1986 con l'irrogazione di una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è ridotta dal 60% al 120% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.
- La mancata comunicazione di proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca (versamenti effettuati e redditi dichiarati correttamente nel quadro dedicato della dichiarazione dei redditi). In assenza di comunicazione di proroga entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, si applica una sanzione fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Comportamento concludente per mantenere la cedolare secca
La mancata presentazione della comunicazione di proroga (da effettuarsi in modalità telematica tramite il modello RLI presso l'Agenzia delle Entrate) non comporta la revoca dell'opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento concludente, attraverso:
- La corretta indicazione dei redditi percepiti nel modello Redditi (ex Unico) o nel modello 730, con indicazione dell'opzione per la cedolare secca;
- L'effettuazione dei relativi versamenti dell'imposta sostitutiva dovuta, utilizzando i corretti codici tributo previsti.
Sanzioni per contratti senza cedolare secca
Per i contratti privi dell'opzione per la cedolare secca, il decreto ha previsto un inasprimento delle sanzioni in merito al mancato pagamento dell'imposta di registro sulla proroga: si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta (ridotta al 15% se il versamento è effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni).
Sanzioni per mancata comunicazione di risoluzione
In caso di mancata comunicazione di risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca entro 30 giorni dall'evento, si applica una sanzione fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni. Per i contratti senza cedolare secca, invece, la mancata comunicazione della risoluzione non è sanzionata, ma il mancato versamento dell'imposta di registro di 67 euro sulla risoluzione comporta sanzioni pari al 30% o al 15% dell'importo dovuto.
Aggiornamenti normativi successivi: aliquote cedolare secca
Nel corso degli anni le aliquote della cedolare secca hanno subito aggiornamenti. Attualmente (2025-2026) le aliquote vigenti sono le seguenti:
- 21%: aliquota ordinaria per le locazioni a uso abitativo a canone libero;
- 10%: aliquota agevolata per i contratti a canone concordato (ex L. 431/1998) nei comuni ad alta tensione abitativa e per i contratti transitori e per studenti universitari;
- 21%: aliquota per le locazioni brevi (primo immobile destinato a locazione breve per ciascun periodo d'imposta);
- 26%: aliquota applicabile alle locazioni brevi a partire dal secondo immobile destinato a tale uso nello stesso periodo d'imposta, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023).
Si consiglia di verificare sempre le aliquote aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate o di rivolgersi a un professionista abilitato per una consulenza personalizzata.