Locazioni turistiche: ampio raggio per la cedolare secca

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Locazioni turistiche: cedolare secca e nuove regole aggiornate al 2024-2025

Il regime fiscale delle locazioni brevi, introdotto dall'art. 4 del D.Lgs. n. 50/2017, ha subito nel corso degli anni importanti aggiornamenti normativi. Di seguito una panoramica aggiornata delle regole applicabili.

Definizione di locazione breve

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari ovvero portali telematici (art. 4 co. 1 del D.Lgs. n. 50/2017).

Regime fiscale: cedolare secca con aliquote aggiornate

A partire dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023) ha modificato le aliquote della cedolare secca per le locazioni brevi:

  • 21%: aliquota applicabile sui redditi derivanti dalla prima unità immobiliare destinata a locazione breve (a scelta del contribuente);
  • 26%: aliquota applicabile a partire dalla seconda unità immobiliare locata a breve termine nel corso del periodo d'imposta.

In alternativa alla cedolare secca, il contribuente può sempre optare per la tassazione ordinaria IRPEF. Il regime rimane applicabile esclusivamente ai soggetti privati (persone fisiche) che non esercitano attività d'impresa.

Ambito di applicazione

Il regime è applicabile anche ai corrispettivi lordi percepiti derivanti da:

  • contratti di sublocazione (redditi diversi ai sensi dell'art. 67, lett. h) del TUIR);
  • contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni previste dalla normativa.

Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligo dal 2024

Il D.Lgs. n. 1/2024 e il relativo decreto attuativo del Ministero del Turismo hanno introdotto l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati a locazione breve e le strutture ricettive. Il CIN deve essere esposto nell'annuncio online e all'ingresso dell'immobile. La mancata ottemperanza è soggetta a sanzioni amministrative che possono variare da 500 a 5.000 euro a seconda della violazione.

Obblighi degli intermediari e delle piattaforme online

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare tramite portali online (es. Airbnb, Booking) hanno l'obbligo di:

  • trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per loro tramite;
  • applicare e versare la ritenuta del 21% sui canoni incassati per conto dei locatori, operando come sostituti d'imposta;
  • verificare e pubblicare il CIN negli annunci, pena sanzioni.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati all'Agenzia delle Entrate, si applica la sanzione prevista dall'art. 11 del D.Lgs. n. 471/1997, da 250 a 2.000 euro.

Locazione breve tramite comodatario o locatario

Secondo quanto chiarito dalla circolare AdE n. 24/2017, confermato nella prassi successiva:

  • il comodatario o il locatario può tassare in proprio il reddito diverso derivante dalla locazione breve;
  • il proprietario è comunque tenuto a dichiarare il reddito fondiario (rendita o canone ridotto) in quanto titolare del reddito reale, anche se il canone non è stato percepito direttamente;
  • il comodatario o locatario può optare per la tassazione ordinaria IRPEF ovvero per la cedolare secca (21% o 26% a seconda del numero di unità locate).

Condizioni di applicazione del regime

Le regole sulle locazioni brevi si applicano alle seguenti condizioni:

  • contratto di locazione breve (durata inferiore ai 30 giorni);
  • immobile ad uso residenziale;
  • tra soggetti privati (fuori dal regime d'impresa);
  • obbligo di CIN per ogni unità immobiliare locata.

Aggiornato al 2025. Si consiglia di verificare eventuali ulteriori aggiornamenti normativi con un consulente fiscale di fiducia.

Domande frequenti

La cedolare secca per le locazioni brevi è un regime fiscale opzionale introdotto dall'art. 4 del D.Lgs. n. 50/2017, applicabile ai contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. L'aliquota prevista è del 21% sui canoni percepiti, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. Il contribuente può scegliere liberamente tra i due regimi in base alla propria convenienza fiscale.
Il regime della cedolare secca sulle locazioni brevi si applica esclusivamente ai soggetti privati, ovvero alle persone fisiche che non esercitano attività d'impresa. Sono inclusi anche i comodatari e i sublocatori che stipulano contratti a titolo oneroso per il godimento dell'immobile a favore di terzi, alle condizioni previste dalla normativa. Sono esclusi dal regime i soggetti che operano nell'ambito di un'attività imprenditoriale.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare tramite portali online hanno l'obbligo di trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per loro tramite a decorrere dal 1° giugno 2017. In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro ai sensi dell'art. 11 del D.Lgs. n. 471/1997. Qualora le agenzie incassino i canoni per conto dei proprietari, diventano sostituto d'imposta e trattengono direttamente la cedolare secca del 21%.
Secondo la circolare n. 24/2017 dell'Agenzia delle Entrate, il comodatario o il locatario può tassare in proprio il reddito diverso derivante dalla locazione breve, ad esempio quando il figlio affitta a proprio nome la casa al mare del genitore. Il proprietario è comunque tenuto a dichiarare il reddito fondiario (rendita o canone ridotto) in quanto titolare del reddito reale, anche se il canone non è stato da lui percepito. Il comodatario o locatario può scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF o cedolare secca al 21% sui canoni effettivamente percepiti.
Sì, il nuovo regime fiscale è applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti da contratti di sublocazione, che fino all'introduzione della norma erano disciplinati tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, lett. h) del TUIR. Rientrano nel regime anche i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, purché stipulati alle condizioni previste dalla normativa. In entrambi i casi, è necessario che si tratti di immobili ad uso abitativo, con durata inferiore ai 30 giorni e tra soggetti privati.