MODELLO 730: DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE

Dichiarazione Redditi di

Detrazioni per ristrutturazione: casi particolari a cui prestare attenzione per evitare di perdere il beneficio fiscale

Casi particolari

Le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie sono state negli anni oggetto di numerose revisioni normative e di altrettante proroghe e modifiche, da ultimo con la Legge di Bilancio 2025 (Legge nr. 207/2024) che ha introdotto importanti novità sull'aliquota di detrazione applicabile.

In questa sede parleremo di alcune casistiche in cui tali detrazioni possono venire meno oppure in cui varia il soggetto beneficiario a seguito di particolari avvenimenti.

Brevi cenni normativi

La Legge di Bilancio 2025 (Legge nr. 207/2024) ha modificato le aliquote della detrazione Irpef per gli interventi di ristrutturazione edilizia a partire dal 1° gennaio 2025. In particolare:

  • Per gli interventi sull'abitazione principale: detrazione al 50% nel 2025 (con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare), destinata a scendere al 36% (con limite di 48.000 euro) dal 2026;
  • Per gli interventi su immobili diversi dall'abitazione principale: detrazione già ridotta al 36% con limite di 48.000 euro a partire dal 2025.

Nel caso di lavori su una singola unità immobiliare che consistono nella prosecuzione di interventi cominciati in anni precedenti, bisogna tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per determinare il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione. Questo vincolo non si applica agli interventi autonomi ovvero non di mera prosecuzione, fermo restando che per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno deve essere comunque rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.

Compravendita dell'immobile

Nel caso di vendita dell'immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, le quote di detrazione residue sono trasferite all'acquirente persona fisica (per la parte non ancora fruita) salvo diverso accordo tra le parti. Il trasferimento è automatico in mancanza di indicazioni specifiche, pertanto la detrazione può rimanere in capo al venditore soltanto se ciò è espressamente previsto nell'atto di vendita.

Su tale aspetto è bene ricordare che la facoltà per il venditore di trattenere la detrazione fiscale per interventi agevolati di ristrutturazione è stata introdotta dal D.Lgs. nr. 138/2011 e limitatamente alle cessioni avvenute solo con decorrenza dalla data di entrata in vigore di suddetto decreto, ovvero dal 17.09.2011.

Ai fini della validità del riconoscimento della detrazione fiscale è necessario che il nuovo proprietario sia in grado di esibire tutta la documentazione richiesta per il riconoscimento della detrazione, anche se di fatto prodotta dal venditore.

Diversamente, nel caso in cui sia trasferita solo una quota della proprietà dell'immobile, la detrazione non si trasmette all'acquirente ma permane in capo al venditore. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell'ipotesi in cui l'acquirente, persona fisica, di una quota della proprietà diventi proprietario esclusivo dell'immobile oggetto degli interventi, le rate di detrazione non utilizzate, in tutto o in parte, dal venditore si trasmettono per i rimanenti periodi d'imposta all'acquirente medesimo.

Decesso del proprietario

In caso di decesso del soggetto beneficiario della detrazione, questa si trasmette, per le quote non detratte dal defunto, esclusivamente all'erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene. La detenzione materiale e diretta del bene sussiste se l'erede assegnatario può disporre del bene immediatamente e liberamente.

La disponibilità si ha anche se l'immobile non è stato adibito a propria abitazione principale: la detrazione spetta quindi anche nell'ipotesi in cui l'immobile costituisca una seconda casa a disposizione (es.: casa di vacanza). Il trasferimento della detrazione per mortis causa comporta tuttavia una serie di casi particolari in cui la detrazione viene meno oppure muta soggetto beneficiario.

Familiare convivente

Un altro caso particolare, ma piuttosto diffuso, riguarda la possibilità di detrarre le spese per i lavori di ristrutturazione in capo al familiare convivente. Tale beneficio è concesso a condizione che sussistano i requisiti di convivenza e che le spese siano state effettivamente sostenute dal familiare convivente, indipendentemente dalla titolarità della proprietà dell'immobile.

Domande frequenti

In caso di vendita dell'immobile, le quote di detrazione residue vengono automaticamente trasferite all'acquirente persona fisica, salvo diverso accordo specificato nell'atto di vendita. Se il venditore desidera trattenere la detrazione, deve farlo esplicitamente nell'atto notarile, facoltà introdotta dal D.Lgs. 138/2011 per le cessioni avvenute dal 17 settembre 2011 in poi.
In caso di decesso del beneficiario, la detrazione si trasmette esclusivamente all'erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene, ovvero chi può disporre dell'immobile immediatamente e liberamente. La detrazione spetta anche se l'immobile non è adibito ad abitazione principale, come nel caso di una seconda casa o casa vacanza.
Nel caso di cessione di una quota della proprietà, la detrazione non si trasmette all'acquirente ma rimane in capo al venditore originario. Tuttavia, se in seguito l'acquirente della quota diventa proprietario esclusivo dell'intero immobile, le rate di detrazione non ancora utilizzate dal venditore si trasmettono all'acquirente per i periodi d'imposta rimanenti.
Nel caso di lavori su una singola unità immobiliare che rappresentano la prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, è necessario tenere conto delle spese già sostenute negli anni pregressi per determinare il limite massimo di spesa agevolabile. Questo vincolo non si applica invece agli interventi autonomi e non di mera prosecuzione, fermo restando il rispetto del limite annuale di spesa per eventuali interventi autonomi effettuati nello stesso anno.
Sì, è prevista la possibilità per il familiare convivente di detrarre le spese sostenute per lavori di ristrutturazione su un immobile, anche se non ne è il proprietario. Questo beneficio è concesso a condizione che sussistano i requisiti di convivenza e che le spese siano state effettivamente sostenute dal familiare convivente.