Partita IVA: serve anche per l'apertura di un Bed & Breakfast?

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Serve la Partita IVA per aprire un Bed & Breakfast?

Per aprire un Bed & Breakfast (B&B) è necessario rispettare la normativa regionale, essendo questa attività regolamentata dalle Regioni sulla base dei principi nazionali così come definito dalla legge-quadro sul turismo D.Lgs. n. 79/2011. Dal punto di vista fiscale, il rischio principale è confondere il concetto di "esercente attività di impresa" ai fini delle imposte dirette con quello previsto ai fini IVA.

Il quadro normativo aggiornato al 2025

La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che la natura imprenditoriale dell'attività di locazione breve sussiste quando si locano più di 4 appartamenti nel corso dell'anno. Tale soglia rimane confermata anche nel quadro normativo attuale. Tuttavia, dal 2024, la Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023) ha introdotto un'importante novità fiscale: la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica nella misura del 21% a partire dal secondo immobile destinato a locazione breve, mentre resta al 21% (con possibilità di applicare il 26% in sede di acconto) per i soggetti che locano più unità abitative.

Inoltre, il D.L. 145/2023 (Decreto Asset), convertito in L. 191/2023, ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutte le strutture ricettive e per chi effettua locazioni brevi. Il CIN deve essere esposto sia negli annunci online che fisicamente all'ingresso dell'immobile. La mancata esposizione comporta sanzioni amministrative significative.

Aspetti IVA: l'ottica comunitaria

Da un punto di vista IVA, il concetto di attività economica deve essere valutato in un'ottica comunitaria: devono essere assoggettate a tassazione le attività economiche di sfruttamento di beni materiali che abbiano un carattere di stabilità. Non può quindi essere considerato solo il numero di appartamenti: rileva la frequenza delle locazioni, i servizi offerti e l'organizzazione complessiva dell'attività.

Qualora sia offerta anche la prima colazione, non vi sono dubbi che l'attività sia resa in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA. Inoltre, il caricamento di un immobile su portali dedicati alle locazioni turistiche (es. Airbnb, Booking.com) può essere considerato dimostrazione dell'intenzione di ricavare introiti con carattere di stabilità, facendo sorgere l'obbligo di attivare la partita IVA.

Bed & Breakfast con o senza Partita IVA?

Nella maggior parte delle Regioni è possibile gestire il B&B anche in forma non imprenditoriale, senza l'apertura di partita IVA. Secondo l'Agenzia delle Entrate ciò è possibile quando vengano soddisfatte entrambe le seguenti condizioni:

  • la saltuarietà delle prestazioni di servizio
  • l'assenza di mezzi organizzati

È quindi possibile distinguere tra:

  • Bed & Breakfast gestito in modo imprenditoriale, con apertura della partita IVA (codice ATECO 55.20.51), iscrizione al Registro delle Imprese (ComUnica), iscrizione alla gestione commercianti INPS e versamento dei relativi contributi previdenziali;
  • Bed & Breakfast gestito in modo non imprenditoriale, senza partita IVA, con esercizio occasionale dell'attività, nel rispetto dei limiti regionali su posti letto e periodi di apertura.

Nuovi obblighi: il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2024, tutti i gestori di strutture ricettive e di locazioni brevi — indipendentemente dalla forma imprenditoriale o non — sono tenuti a richiedere e utilizzare il Codice Identificativo Nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive). Il CIN deve essere indicato in tutti gli annunci pubblicati online e affisso all'ingresso della struttura o dell'immobile. Le sanzioni per l'omessa esposizione o comunicazione vanno da 500 a 5.000 euro.

Riepilogo degli adempimenti per il B&B con Partita IVA

Chi gestisce un B&B in forma imprenditoriale deve:

  • Aprire la partita IVA con codice ATECO 55.20.51
  • Iscriversi al Registro delle Imprese tramite pratica ComUnica
  • Iscriversi alla gestione commercianti INPS e versare i contributi previdenziali
  • Rispettare gli obblighi di comunicazione delle presenze alle autorità di pubblica sicurezza (Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato)
  • Richiedere e utilizzare il CIN
  • Applicare la tassa di soggiorno ove prevista dal Comune

Nota: la normativa in materia di locazioni brevi e strutture ricettive è in continua evoluzione. Si consiglia di consultare un commercialista o un consulente fiscale aggiornato per valutare la propria situazione specifica.

Domande frequenti

Non sempre: nelle maggior parte delle Regioni è possibile gestire un B&B in forma non imprenditoriale, senza partita IVA, se l'attività è svolta in modo saltuario e senza mezzi organizzati. Se invece l'attività ha carattere stabile e continuativo, oppure vengono offerti servizi aggiuntivi come la prima colazione, è necessario aprire la partita IVA con codice ATECO 55.20.51.
Il B&B con partita IVA (anche detto affittacamere) ha meno vincoli operativi: può ospitare più persone, anche in più unità dello stesso stabile, senza le limitazioni sul numero di posti letto e sui periodi di apertura imposti dalla normativa regionale. Il B&B senza partita IVA, invece, deve rispettare criteri di saltuarietà e assenza di organizzazione imprenditoriale, con vincoli più stringenti imposti dalle leggi regionali.
Secondo l'interpretazione fiscale riportata nell'articolo, pubblicare un immobile su portali dedicati alle locazioni turistiche può essere considerato una dimostrazione dell'intenzione di ricavare introiti con carattere di stabilità. Questa circostanza, indipendentemente dal numero di servizi offerti, può far scattare l'obbligo di apertura della partita IVA ai fini IVA in un'ottica comunitaria.
Chi gestisce un B&B in forma imprenditoriale deve aprire la partita IVA con codice ATECO 55.20.51, iscriversi al Registro delle Imprese tramite la pratica ComUnica, iscriversi alla gestione commercianti INPS e versare i relativi contributi previdenziali. Si tratta quindi di un insieme di adempimenti tipici dell'esercizio di un'attività d'impresa commerciale.
Sì, secondo l'articolo la fornitura della prima colazione elimina ogni dubbio sulla natura imprenditoriale dell'attività, rendendo di fatto obbligatoria l'apertura della partita IVA. Questo perché la colazione rappresenta un servizio aggiuntivo che qualifica l'attività come strutturata e organizzata, superando il concetto di semplice locazione occasionale.