Tassazione agevolata e novità per le locazioni brevi: la disciplina fiscale aggiornata al 2026
La disciplina fiscale per gli affitti turistici di durata inferiore ai 30 giorni ha subito importanti evoluzioni negli ultimi anni. In questo articolo, analizziamo come dichiarare correttamente i redditi derivanti da locazioni brevi nel Modello 730, tenendo conto delle disposizioni vigenti e delle novità più recenti.
Regime ordinario o cedolare secca per gli affitti brevi?
La prima scelta da compiere riguarda il regime fiscale da applicare ai redditi da locazioni brevi. I proprietari di immobili possono optare per:
- Regime ordinario: i redditi derivanti dagli affitti brevi concorrono a formare il reddito imponibile IRPEF del contribuente e sono tassati secondo le aliquote progressive. L'importo da dichiarare è il 95% del canone annuo lordo se il contratto prevede il codice canone 1, oppure il 75% se prevede il codice canone 2.
- Cedolare secca: questo regime alternativo offre una tassazione agevolata. L'opzione è vantaggiosa per chi genera redditi bassi o medi da locazioni brevi, ma comporta l'impossibilità di detrarre le spese sostenute per l'immobile.
Aliquote cedolare secca: prima e seconda casa
A partire dalla Legge di Bilancio 2024, confermata anche per gli anni successivi, la tassazione degli affitti brevi prevede una distinzione tra prima e ulteriori unità immobiliari:
- Prima unità immobiliare destinata a locazione breve: aliquota cedolare secca al 21%.
- Seconda unità immobiliare e successive destinate a locazione breve: aliquota cedolare secca al 26%.
Si consiglia di verificare eventuali ulteriori aggiornamenti introdotti dalle Leggi di Bilancio 2025 e 2026, che potrebbero aver modificato le aliquote o introdotto nuove disposizioni. È sempre opportuno consultare un commercialista o l'Agenzia delle Entrate per le disposizioni aggiornate.
Come dichiarare i redditi da affitti brevi nel 730
La dichiarazione dei redditi da locazioni brevi nel Modello 730 avviene in modo differente a seconda del regime fiscale scelto:
- Regime ordinario: i redditi devono essere indicati nel quadro B del 730, riportando il 95% o il 75% del canone annuo lordo a seconda del codice canone. È possibile compilare il quadro RL per detrarre le eventuali spese sostenute per l'immobile.
- Cedolare secca: i redditi da locazioni brevi soggetti a cedolare secca devono essere indicati nel quadro B del 730, barrando l'apposita casella per l'opzione cedolare secca. In questo caso non è possibile detrarre le spese sostenute.
Certificazione Unica e adempimenti per gli intermediari
Gli intermediari che gestiscono locazioni brevi per conto dei proprietari (incluse le piattaforme online come Airbnb e Booking) sono tenuti ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni incassati e a rilasciare ai locatori la Certificazione Unica con il dettaglio dei redditi percepiti e delle ritenute applicate. I locatori dovranno integrare tali informazioni nella propria dichiarazione dei redditi.
Rimborsi e crediti d'imposta
In presenza di un credito d'imposta derivante da cedolare secca superiore all'imposta dovuta, il contribuente può richiedere il rimborso direttamente nel Modello 730.
Conclusioni
La dichiarazione dei redditi da locazioni brevi richiede una corretta conoscenza delle norme fiscali e delle novità normative, che si aggiornano frequentemente. In caso di dubbi o per una gestione ottimale della propria fiscalità, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista abilitato e verificare le istruzioni aggiornate dell'Agenzia delle Entrate per l'anno di imposta di riferimento.
Il ruolo del Dottore Commercialista
La compilazione del Modello 730 può risultare complessa, soprattutto per chi ha una situazione reddituale articolata o deve gestire diverse detrazioni e bonus. Un professionista esperto può analizzare la tua situazione reddituale, consigliarti il regime fiscale più conveniente e garantire la corretta compilazione della dichiarazione, riducendo il rischio di errori e sanzioni.