D.L. Cura Italia e credito d'imposta sui canoni di locazione. Rimedi per i proprietari sui canoni non riscossi

Ottimizzazione fiscale per le imprese di
D.L. Cura Italia e credito d'imposta sui canoni di locazione. Rimedi per i proprietari sui canoni non riscossi

1. IL CREDITO D'IMPOSTA SUI CANONI DI LOCAZIONE: EVOLUZIONE NORMATIVA POST-COVID

L'art. 65 del D.L. n. 18/2020 (c.d. Decreto Cura Italia) aveva introdotto, in via straordinaria e temporanea, un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, limitato agli immobili in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e agli esercenti attività d'impresa non rientranti nelle attività essenziali. Tale misura è da considerarsi definitivamente esaurita e non più applicabile.

Successivamente, il D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha ampliato il perimetro del credito d'imposta, estendendolo al 60% dei canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo (compresi C/1, C/2, C/3, D/8 e affini) per i mesi da marzo a dicembre 2020, con soglie di fatturato specifiche. Anche queste misure sono ormai scadute e non prorogabili per periodi successivi al 2020, salvo specifiche disposizioni settoriali nel frattempo non emanate.

Attualmente, non esistono crediti d'imposta straordinari sui canoni di locazione commerciale collegati all'emergenza pandemica. I conduttori in difficoltà devono fare riferimento alla disciplina ordinaria dei contratti di locazione e agli eventuali strumenti di rinegoziazione previsti dal codice civile. La sospensione o riduzione del canone rimane possibile solo previo accordo scritto tra le parti, mentre il recesso per gravi motivi ex art. 27, co. 7, L. 392/1978 resta uno strumento percorribile dal conduttore.

2. LA TASSAZIONE DEI CANONI NON INCASSATI: QUADRO NORMATIVO AGGIORNATO

La disciplina fiscale dei canoni non percepiti è contenuta nell'art. 26 del T.U.I.R. (D.P.R. 917/1986), come modificato dal D.L. 34/2019 (conv. L. 58/2019) e successivamente integrato dalla L. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) e dalla L. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022).

Per le locazioni abitative con contratti stipulati dal 1° gennaio 2020:

  • I canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile dal momento in cui è provata la morosità (intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento), senza dover attendere la cessazione del contratto;
  • è riconosciuto un credito d'imposta per le imposte versate sui canoni riscossi successivamente ma riferiti a periodi di morosità già accertata.

Per le locazioni ad uso commerciale e per i contratti abitativi stipulati prima del 1° gennaio 2020, rimane in vigore la disciplina ordinaria secondo cui:

  • i canoni non percepiti devono essere dichiarati ai fini IRPEF/IRES, salvo dimostrazione della cessazione del contratto;
  • le imposte versate sui canoni non riscossi non sono recuperabili tramite credito d'imposta, ma possono essere dedotte o portate in detrazione solo al momento della risoluzione del contratto e della comprovata inesigibilità del credito.

Si segnala che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 362 del 26/07/2000, ha già escluso profili di illegittimità costituzionale di tale impostazione, ritenendo che la tassazione presupponga comunque l'esistenza di un contratto produttivo di obbligazioni tra le parti. I proprietari che non incassano i canoni sono comunque invitati a valutare l'avvio tempestivo delle procedure di sfratto per morosità al fine di interrompere la maturazione del reddito imponibile e tutelare la propria posizione fiscale.

Domande frequenti

Il credito d'imposta del 60% sul canone di marzo 2020 è riservato agli esercenti attività d'impresa che occupano immobili appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Sono escluse le attività definite 'essenziali' dagli allegati del D.P.C.M. dell'11/03/2020, nonché le altre categorie catastali come C/2, C/3 e D/10. Il credito è utilizzabile solo in compensazione e non è rimborsabile.
No, la sospensione o la riduzione del canone di locazione deve essere previamente concordata tra conduttore e proprietario per evitare che il conduttore incorra in inadempimento contrattuale. In mancanza di accordo, il conduttore moroso rischia le conseguenze legali previste dal contratto. In alternativa, il conduttore può ricorrere al recesso unilaterale previsto dall'art. 27, co. 7 della L. 392/78, qualora ricorrano gravi motivi.
No, secondo la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8 del 03/04/2020, il credito d'imposta matura solo a seguito dell'effettivo pagamento del canone di locazione. Questo significa che il conduttore deve prima pagare il canone e solo successivamente potrà fruire del credito del 60% in compensazione. La norma originaria sembrava ammettere l'utilizzo del credito anche in caso di mancato pagamento, ma l'Agenzia delle Entrate ha chiarito diversamente.
Sì, per le locazioni ad uso commerciale, i canoni non percepiti devono essere dichiarati ai fini fiscali, salvo che non si dimostri la cessazione del contratto di locazione. A differenza delle locazioni abitative, i proprietari di immobili commerciali non beneficiano di esenzioni per i canoni non riscossi né possono recuperare le imposte versate sotto forma di credito d'imposta. Questa disciplina è stata ritenuta costituzionalmente legittima dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 362 del 26/07/2000.
Per le locazioni abitative stipulate dal 1° gennaio 2020 in poi, i canoni non percepiti non concorrono al reddito imponibile se è provata l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento, ed è inoltre riconosciuto un credito d'imposta per le somme non riscosse. Per le locazioni commerciali, invece, i canoni non percepiti devono sempre essere dichiarati e le imposte versate non possono essere recuperate tramite credito d'imposta, salvo dimostrazione della cessazione del contratto.